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14.07.09
Unwirksame Übertragung von Renovierungspflichten auf den Mieter
Ratgeber Mietrecht

Von: Fachanwalt Jochen de Nocker


Der BGH hat in den letzten Jahren immer wieder in seinen Urteilen Renovierungsklauseln kritisiert und für ungültig erklärte, wenn sie in Formularverträgen vereinbart worden sind, die der Vermieter mehrfach verwendet – oder nur zu verwenden beabsichtigt.

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Kann der Vermieter Renovierungspflichten auf den Mieter abwälzen? © yamix - Fotolia.com

 

Danach muss man davon ausgehen, dass ein Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ( Tapezieren und Anstreichen der Wohnräume ) verpflichtet ist wenn im Mietvertrag vereinbart ist:

 

Entweder die Durchführung von derartigen Arbeiten nach Ablauf festgelegter Zeitperioden oder generell zum Ende der Mietzeit, ohne Rücksicht auf den dann tatsächlich bestehenden Zustand der Wohnung, Grad der Abnutzung der Dekoration oder Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter;

 

oder wenn bei einer grundsätzlich gültig vereinbarten Übernahme der Renovierungspflicht durch den Mieter ( die z.B. die genannten Zeitabschnitte einschränkt als Richtlinie „in der Regel nach …Jahren fällig…), wenn aber dann eine Abfindungsklausel sich anschließt, die dem Mieter je nach Ablauf der Anzahl der Jahre seit der letzten vorgenommenen Renovierung feste Prozentsätze der üblichen Renovierungskosten als Abfindungszahlung aufgibt.

 

Gültige Vereinbarungen

Eine zulässige und den Mieter wirksam verpflichtende Klausel hat dem BGH dann jüngst auch einmal vorgelegen:

In seiner Entscheidung vom 22.10.08 (VIII ZR 283/07) beurteilt der BGH die nachfolgende Klausel zu Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag entsprechend den Vorschriften des BGB zu dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen als gültig und wirksam:

 

Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnungen. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

 

 

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahren, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

 

Konsequenz für die Vertragspraxis:

Diese Vereinbarung lässt dem Mieter alle Möglichkeiten, mit dem Vermieter und letztlich mit dem Richter in jeder Richtung die Frage zu debattieren, ob bei dem tatsächlichen Zustand der Räume zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe eine Durchführung von Dekorationsarbeiten wirklich nötig, also erforderlich war. Wenn dem Mieter diese Debatte offen bleibt, dann wird eine Übertragung der Ausführung wirklich erforderlicher Schönheitsreparaturen auf den Mieter als rechtsgültig akzeptiert.


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